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売却時にかかる費用の話

こちらでは不動産を売却する際にかかる仲介手数料、所得税・住民税などの税金、その他の諸経費について、金額例や詳細を解説します。

不動産売却時にかかる仲介手数料

一般の方が不動産を売却する場合は不動産会社に依頼することがほとんどですが、不動産会社を仲介して売買する場合、売買価格に応じた仲介手数料(媒介手数料)という成功報酬を支払わなくてはなりません。

仲介手数料は売買代金により上限が決められていて、売買が成立しない場合や契約無効・取り消しになった場合は支払う必要はありません。

以下に、仲介手数料に関しておさえておくべき3つのポイントをまとめていますので、ご覧ください。

仲介手数料上限の計算

詳細な計算は不動産会社にまかせておけばいいのですが、不当な手数料を請求される場合もあるので、以下の速算法を使ってだいたいの上限額を把握しておくようにしましょう。

【仲介手数料の上限の速算法計算式】

売買価格の3.15%+6万3,000円

例えば2,000万円の物件の場合、2,000万円×3.15%=63万円、63万円+6万3,000円=69万3,000円 となります。

仲介手数料の支払い時期

不動産会社により異なりますが、物件引渡しの際に一括払いするか、契約時に半分支払って引渡し時に残りの半分を支払うかのどちらかです。

仲介手数料の値引き交渉

仲介手数料は上限が決まっているだけで、この上限を超えなければ不動産会社が自由に決めて良いのです。つまり交渉次第では値引きも可能なので、仲介契約を結ぶ前に値引き交渉をすることをおすすめします。

ただ手数料を安くすることで販売活動のコストを下げてしまうこともあるので、手数料の安さだけで仲介業者を選ばず、信頼できる仲介業者かどうか、どんな販売活動をしてくれるのかなど総合的に判断するようにしましょう。

不動産売却時にかかる税金

不動産購入時と同様、売却時にも印紙税、抵当権抹消登記免許税、不動産譲渡所得税などの税金がかかります。

以下に、それぞれの税金について解説しています。絶対にチェックしておきましょう。

売買契約書に貼付する印紙税

不動産売買価格が高いほど印紙税額も高くなります。

不動産売買価格 印紙税額
10万円以下 200円
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1000万円 10,000円
1,000万円~5,000万円 15,000円
5,000万円~1億円 45,000円
1億円~5億円 80,000円
5億円~10億円 180,000円
10億円~50億円 360,000円
50億円~ 540,000円

※売買契約書は買主と売主が1通ずつ所有しますが、売主は売買契約書を原本で所有する必要がないのでコピーにすれば印紙税を節約できます。

抵当権抹消登記免許税(抵当権設定がある場合)

不動産購入資金を金融機関から借りた場合、不動産には抵当権が設定されているので売却時に抵当権の登記を抹消します。

抵当権抹消登記には1物件につき1,000円登録免許税がかかります。

不動産譲渡所得税(売却益が出た場合)

不動産を購入時より高く売却できた場合、売却益(売却金額から購入金額と諸経費を引いた利益)に対し譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の計算式は「譲渡所得☓譲渡所得税の税率」となります。

【譲渡所得 】

売却価格―(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)

購入時の諸経費

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税など

売却時の諸経費

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • 売却に伴う広告費など

【譲渡所得税の税率】

不動産の所有期間によって異なり、不動産を売却した年の1月1日現在で不動産所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、超えていないと短期譲渡所得になり税率が異なります。

  • 長期譲渡所得:所得税15%、所得税5%
  • 短期譲渡所得:所得税30%、所得税9%

例えば30年前に購入した土地付き住宅の価格が1億5,000万円で、不動産取得費が1億円、(仲介手数料など譲渡費用が500万円の場合 譲渡所得金額が1億5,000万円-(1億円+500万円)=4,500万円となり、 所得税は4,500万円×15%=675万円 住民税は4,500万円×5%=225万円 となります。

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